Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della provincia di Milano

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Osservatorio Edilizio: FAQ S.U.E.
11/12/2018

Frutto della collaborazione tra l’Osservatorio Edilizio Cittadino e lo Sportello Unico per l’Edilizia, le 39 FAQ pubblicate sul sito del Comune di Milano costituiscono un aiuto pratico e interpretativo a una serie di quesiti ricorrenti raccolti dall’Ordine e dagli uffici comunali. Oltre a rappresentare una interpretazione univoca e condivisa delle norme da professionisti, funzionari PPAA e legali, permettono in molti casi di ottenere risposte senza doversi rivolgere agli uffici pubblici.

I tavoli di confronto dell’Osservatorio – che proseguono e stanno raccogliendo altri quesiti ricorrenti posti a chiarimento di norme e regolamenti – registrano una sempre crescente partecipazione anche da parte dei dirigenti delle Unità territoriali, in un’ottica di condivisione di interessi, processi e risultati tra pubblico e privato.

Compito precipuo dell’Osservatorio Edilizio Cittadino è affiancare l’amministrazione comunale nelle attività di aggiornamento e interpretazione del Regolamento Edilizio, proponendo anche soluzioni innovative di ordine organizzativo e procedurale.

Qui il link del Comune: http://www.comune.milano.it/wps/portal/ist/it/servizi/territorio/Sportello_Unico_edilizia/SportelloUnicoEdilizia_FAQ

 
PARTE I – QUESITI URBANISTICO-EDILIZI

1) Qualifiche degli interventi: quando un intervento edilizio viene qualificato di ristrutturazione edilizia e quando di risanamento conservativo?

Quando in un intervento edilizio l’insieme delle opere, pur non prevedendo la demolizione delle solette esistenti e delle murature perimetrali, porta di fatto alla realizzazione di un edificio diverso dal precedente per aspetto esteriore, partitura dei prospetti, inserimento nuovi impianti, inserimento di balconi caratterizzanti la tipologia edilizia, distribuzione interna, quando cioè si può affermare che prevalga la trasformazione sulla conservazione. Si ritiene che l’intervento stesso sia di ristrutturazione edilizia con riferimento agli artt. 3 comma 1 lettera d) (ristrutturazione leggera) e 10 comma 1 lettera c) DPR 380/01 (ristrutturazione pesante).

Quando l’insieme delle opere, pur prevedendo, ad esempio, l’inserimento di elementi accessori, di impianti, ascensori, modifica dei corpi scala e alcune modifiche delle aperture nei prospetti, e tali opere non comportano, con tali inserimenti, la estesa demolizione e ricostruzione delle solette esistenti e delle murature perimetrali e non determinano cambiamenti tipologici e formali all’edificio esistente, cioè quando si può affermare che prevale la conservazione sulla trasformazione, si ritiene corretto qualificare l’intervento di risanamento conservativo ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera c) DPR 380/01.


2) E’ possibile che all’interno di un unico progetto sussistano diverse qualifiche d’intervento con contributo calcolato con riferimento alle diverse qualifiche?

Si, secondo quanto prevede l’art.22 RE ai commi 3 e 4, cioè a condizione che le diverse tipologie d’intervento siano individuate per le singole porzioni immobiliari interessate, ovvero corpi di fabbrica, piano, unità immobiliare ecc.. L’intero procedimento segue la categoria di ordine superiore.


3) A quali interventi si deve applicare il Regolamento Regionale 23 novembre 2017 n°7, recante criteri e metodi per il rispetto del principio dell’invarianza idraulica e idrologica e quali tipologie d’interventi sono interessate dalla proroga?

La Giunta Regionale, con deliberazione n°XI/248 del 28 giugno 2018 pubblicata sul B.U.R.L. il 3 luglio 2018, ha rimandato l'applicazione del regolamento fino al 3 aprile 2019 per gli interventi di:
- manutenzione straordinaria (art. 3.1 lettera b) del DPR 380/2001)
- restauro e risanamento conservativo (art. 3.1 lettera c) del DPR 380/2001)
- ristrutturazione edilizia (art. 3.1 lettera d) e art. 10 lettera c) del DPR 380/2001)
- ampliamento (fattispecie compresa art. 3.1 lettera e.1) del DPR 380/2001)
- ristrutturazione urbanistica (art. 3.1 lettera f) del DPR 380/2001) *
* Per gli interventi soggetti a piani attuativi di ristrutturazione urbanistica, volti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modifica e/o lo spostamento dell’area di sedime e la modificazione del disegno dei lotti, vige la proroga

Non c'è proroga invece per gli interventi di nuova costruzione (art. 3 comma 1 lettera e) del DPR 380/2001 con l'esclusione dell'ampliamento di cui sopra) compresi quelli relativi alla realizzazione e riassetto di infrastrutture stradali e loro pertinenze e parcheggi, per i quali deve essere richiesto in sede di protocollazione di PdC o SCIA quanto previsto dall'art. 6 comma 1 lettera a) del regolamento regionale n°7,cioè:
1) progetto di invarianza idraulica e idrologica redatto da un tecnico abilitato, qualificato e di esperienza nell'esecuzione di stime idrologiche e calcoli idraulici;
e in alternativa uno dei seguenti:
i. istanza di concessione allo scarico presentata all'autorità idraulica competente, se lo scarico stesso avviene in corpo idrico superficiale;
ii. richiesta di allacciamento presentata al gestore, nel caso di scarico in fognatura;
iii. accordo fra richiedente lo scarico e il proprietario, nel caso di scarico in un reticolo privato.

In particolare, per quanto riguarda gli interventi edilizi che comportino demolizione e ricostruzione, si deve sempre fare riferimento alle qualifiche del Testo Unico Edilizia; pertanto se detti interventi sono riconducibili alla ristrutturazione edilizia (art. 3 comma 1 lettera d) e art. 10 lettera c) del DPR 380/2001), ancorché con ampliamento mediante utilizzo di diritti edificatori perequati o con utilizzo di bonus volumetrici derivanti dalle norme in materia di contenimento dei consumi energetici, fino al 3 aprile 2019 non sono soggetti a quanto previsto dal regolamento regionale di invarianza idraulica e idrologica n°7/2017.


4) Con riferimento all’art. 86.3 del R.E. il fronte è da intendersi solo quello principale? O anche i laterali?

Sono da intendersi tutti i fronti.


5) Qualora non sia già verificata nell’esistente la verifica dei 60 gradi prevista dall’art. 86.4 del R.E., è possibile sopralzare?

E’ possibile effettuare il sopralzo in progetto purché non peggiori la situazione esistente (art. 86.4). 3
 

6) Nel calcolo parcheggi rientrano corselli e rampe?

In base alla L. 122/89 si; per quanto riguarda i parcheggi pertinenziali dovuti nel caso di recupero sottotetti deve essere reperito un posto auto per ogni nuova unità immobiliare, fatta salva la facoltà di monetizzazione.


7) Applicazione dell’art. 74 del R.E. – esclusioni dalla s.l.p.

I limiti percentuali previsti per le diverse destinazioni d’uso dall’art. 74 RE per quantificare gli spazi di pertinenza che non concorrono al computo della superficie lorda di pavimento, sono da intendersi riferiti a tutti gli spazi per attività comuni nel loro complesso (fitness, sale comuni ricreative, portinerie, ricovero cicli e motocicli ecc); detti spazi devono essere contenuti in una superficie massima di 500 mq (200 mq nel ricettivo).


8) E’ possibile derogare le distanze, altezze e verifiche di cui all’art.86 R.E. all’interno di ambiti soggetti ad attuazione mediante atto d’obbligo, in analogia a quanto avviene per i Piani Attuativi ed i Permessi Convenzionati?

L’atto d’obbligo non ha lo stesso contenuto pattizio di una convenzione o di un piano attuativo, che ne comporta anche la pubblicazione, pertanto negli ambiti soggetti ad attuazione mediante atto unilaterale d’obbligo, non è possibile derogare a norme vigenti.
Si precisa che le deroghe previste dall’art. 86.6 RE operano unicamente all’interno degli ambiti oggetto degli stessi, non all’esterno del perimetro.


9) In caso di deroga igienico-sanitaria è possibile la presentazione del progetto edilizio tramite SCIA? Il sostanziale miglioramento è attestato dal professionista?

Solo in caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente, è possibile presentare anche tramite SCIA condizionata al rilascio della deroga, i progetti finalizzati al miglioramento igienico-sanitario, anche se non raggiungono i parametri previsti dalla Parte Quarta Titolo II del RE. Il miglioramento deve essere attestato dal professionista, che dovrà presentare altresì una relazione circa le soluzioni tecniche adottate per determinare il miglioramento.

Qualora l’intervento proposto sia contenuto all’interno dei parametri dell’art. 46.3 RE e se il miglioramento igienico sanitario è evidente e non pregiudica il rispetto di ulteriori requisiti igienico sanitari è possibile procedere senza parere espresso da ATS.

Nel caso in cui vengano presentate soluzioni alternative deve necessariamente essere richiesto il parere ATS. Si precisa che gli interventi ammessi in deroga non possono eccedere la categoria del restauro e risanamento conservativo. La deroga potrà essere verificata in relazione alla specifica porzione di intervento (ved. quesito 2).
 

10) Con riferimento all’art. 100 del RE in edifici esistenti, è possibile frazionare prevedendo unità immobiliari superiori a mq 60 mono-affaccio e senza ventilazione meccanica controllata?

No
 

11) Nel ricettivo è possibile la ventilazione meccanica controllata (V.M.C.)?

Si previo parere ATS
 

12) Come deve essere misurato il serramento per il calcolo dei R.A.I.: vale la misura del vano (misura esterna) o al lordo del telaio interno (misura maggiore)?

Le misure dei serramenti vengono calcolate come specificato nell’art. 103 del RE, si considera cioè la parte apribile del serramento, al lordo del telaio.
 

13) Come si applicano ai procedimenti edilizi le misure di salvaguardia in pendenza di approvazione dello strumento urbanistico?

Le misure di salvaguardia previste dall’art.10 nella L. 1150/1942 e s.m.i. e dell’art. 12 comma 3 del D.P.R. 380/2001, si applicheranno dalla data della deliberazione di Consiglio Comunale di adozione dello strumento urbanistico; i procedimenti edilizi dovranno essere conformi agli strumenti urbanistici vigenti e non in contrasto con quelli adottati; in caso di contrasto dell’intervento edilizio con le previsioni dello strumento urbanistico adottato, i procedimenti edilizi dovranno essere sospesi fino all’approvazione del P.G.T..

Le misure di salvaguardia e l’eventuale sospensione non si applicherà a:
 tutti i procedimenti edilizi conformi al PGT vigente e non in contrasto con il PGT adottato;
 le CILA, SCIA ex art. 22 D.P.R. 380/2001, SCIA ex art. 23 D.P.R. 380/2001 presentate antecedentemente alla data di adozione della delibera del P.G.T.;
 i PdC già rilasciati alla data di adozione del PGT;
 i procedimenti edilizi relativi a convenzioni o ad atti unilaterali d’obbligo già stipulati alla data di adozione del PGT.
 

14) Che valore può avere un’istruttoria preliminare ex art. 40 R.E. in seguito all’adozione del P.G.T.?

L’eventuale parere favorevole rilasciato nell’ambito di istruttoria preliminare facoltativa ex art. 40 R.E., qualora il progettato intervento risulti in contrasto con il PGT adottato, non conserverà validità rispetto alle misure di salvaguardia che si applicheranno al procedimento relativo al titolo edilizio da presentare.
 

15) Quando si può certificare la consistenza edilizia?

Si richiamano i contenuti della determinazione dirigenziale n°112/2018. I tecnici proponenti/asseveranti sono abilitati a produrre attestazione della consistenza edilizia, laddove i tentativi di reperimento degli atti antecedenti non fossero andati a buon fine. La facoltà di produrre l’attestazione va ricondotta al decorrere del termine ordinatorio di 30+15 giorni dalla data di presentazione dell’istanza di accesso, e necessita della dettagliata descrizione delle ricerche degli elementi e documenti essenziali svolte in proposito. La facoltà è di fatto solo acceleratoria della procedura e lascia salvi i poteri di controllo dell’Amministrazione nei tempi e modi previsti dalla legge. In assenza di comprovato intento doloso, non configurerà il comportamento dell’attestante come negligente, non potendo valere una transitoria mancata disponibilità di documenti, successivamente reperiti, a far configurare gravi responsabilità dell'attestante.
 

16) E’ possibile costruire locali con o senza permanenza di persone al di sopra di un sottotetto recuperato?

La realizzazione di volumi soprastanti sottotetti recuperati non è ammissibile, in quanto comporta, per la porzione sottostante, il decadere delle caratteristiche di “sottotetto” alla base del recupero dello stesso, richieste dalla specifica normativa regionale derogatoria. L’inammissibilità vale anche per la realizzazione degli spazi di pertinenza degli edifici ex art. 74 R.E.
 

17) E’ possibile traslare o riutilizzare la superficie di un sottotetto recuperato?

Considerata la natura derogatoria della norma, non è ordinariamente consentita la traslazione o il riutilizzo, anche mediante demolizione e ricostruzione della superficie di un sottotetto recuperato. Parimenti la superficie derivante dal recupero del sottotetto non concorre a determinare la consistenza edilizia.
E’ ammesso il riutilizzo della superficie derivante dal recupero del sottotetto unicamente nell’ambito di un intervento complessivo di demolizione e ricostruzione dell’edificio ed esclusivamente ricostruendo tale sottotetto mantenendone le superfici precedenti, e le caratteristiche di sottotetto recuperato.
 

18) Con che modalità devono essere corrisposti il contributo di costruzione e le monetizzazioni in caso di SCIA art.23 e SCIA condizionata?

SCIA art. 23: il pagamento del contributo di costruzione e/o delle monetizzazioni autodeterminati - dell’intero importo o della prima rata se accompagnata da garanzia – deve avvenire entro 30 giorni dalla data della protocollazione della SCIA; tale data sarà il riferimento per l’eventuale applicazione delle sanzioni previste dall’art.42 del DPR 380/2001.

SCIA condizionata: il pagamento del contributo di costruzione e/o delle monetizzazioni autodeterminati - dell’intero importo o della prima rata se accompagnata da garanzia – deve avvenire entro 30 giorni dalla notifica della comunicazione di cui al comma 2 dell’art. 23 bis del DPR 380/2001; tale data sarà il riferimento per l’eventuale applicazione delle sanzioni previste dall’art.42 del DPR 380/2001.

SCIA condizionata con atto d’obbligo. In questo caso la comunicazione di cui al comma 2 dell’art. 23 bis del DPR 380/2001 da altresì notizia all’interessato della determina dirigenziale, che approva la bozza di atto d’obbligo e contiene la richiesta che detto atto venga stipulato, registrato e trascritto nei registri immobiliari, nonché la richiesta di pagamento entro i successivi 30 gg. Il termine per il pagamento del contributo di costruzione e/o delle monetizzazioni - dell’intero importo o della prima rata se accompagnata da garanzia-, è di 30 giorni dalla notifica della comunicazione del SUE; tale data sarà il riferimento per l’eventuale applicazione delle sanzioni previste dall’art.42 del DPR 380/2001.
 

19) Con riferimento all’art. 39 del RE, quando si può presentare una SCIA con atto d’obbligo, in sostituzione del PdC convenzionato o con atto d’obbligo?

E’ possibile nei limiti previsti dalla determina della Direzione Urbanistica n° 65/2018 del 31 maggio 2018, cioè in caso di superamento norma morfologica, ampliamento servizi esistenti, utilizzo diritti edificatori perequati già certificati, cessione di aree per urbanizzazioni primarie, ecc.
 

20) I serbatoi interrati dismessi devono essere asportati? Anche se non inquinanti o inertizzati? Anche in assenza di previsione di opere edilizie?

L’art. 10 comma 6 del Regolamento edilizio del Comune di Milano prevede in caso di necessità di indagine ambientale che “in caso di presenza di serbatoi interrati dismessi o da dismettere di qualsiasi tipologia, gli stessi devono essere asportati in via preliminare alla suddetta indagine, salvo i casi di comprovata impossibilità tecnica di rimozione ”. Si tratta di rifiuti che, secondo le norme ambientali, non possono essere abbandonati su suolo o nel sottosuolo; sono infatti rifiuti pericolosi. Questa norma è valida sia per un solo serbatoio collegato a un impianto di riscaldamento residenziale che per impianti di maggiori dimensioni e diversi usi. L’eventuale impossibilità di rimozione deve essere accuratamente dimostrata con una perizia tecnica che, dopo aver analizzato, descritto e documentato lo stato di fatto di tutte le strutture coinvolte preveda gli spostamenti eventuali che subirebbero le strutture edilizie, realizzando l’intervento con le migliori tecniche oggi disponibili. Devono inoltre in ogni caso essere realizzate delle Indagini Ambientali nell'intorno del serbatoio, a profondità adeguate, al fine di verificare potenziali contaminazioni.


21) Nel caso di dismissione di servizi esistenti alla data di adozione del PGT del 2012 (ivi compresi luoghi di culto o similari) la superficie esistente è considerata slp?

Ai sensi dell’art. 6.2 del PdR del PGT, in caso di mutamento della destinazione d’uso di un edificio, o di una parte, da servizi a funzioni urbane si considera slp esistente la superficie dell’edificio esistente o della sua parte soggetta a cambiamento d’uso, calcolata ai sensi dell’art. 4.6 del PdR. L’inserimento di una destinazione d’uso comporta l’applicazione dell’art. 9 del PdS con la richiesta di dotazioni territoriali nella misura del 100% della slp.
In immobili destinati a servizio, introdotto con mutamento di destinazione d’uso, l’eventuale successivo mutamento di destinazione d’uso verso altre funzioni urbane dovrà riferirsi alla destinazione d’uso precedente al mutamento a servizio.
In caso di cessazione del servizio che era stato inserito successivamente alla data di adozione del PGT del 2012, per ripristinare il volume è necessario acquisire i diritti edificatori eventualmente trasferiti. L’immobile potrà riassumere in tal modo la destinazione d’uso precedente alla realizzazione del servizio.


PARTE II – QUESITI RELATIVI ALLA DETERMINAZIONE DEL CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE E MONETIZZAZIONI

22) Se faccio un intervento di ristrutturazione edilizia “leggera” devo pagare il contributo di costruzione?

Si è dovuta la corresponsione del contributo di costruzione ai sensi dell’art. 43 della L.R. 12/2005; in particolare per quanto attiene agli oneri di urbanizzazione, ai sensi dell’art. 44 comma 8 e 10, se dovuti, sono quelli riguardanti gli interventi di nuova costruzione, ridotti del sessanta per cento.
 

23) Se faccio un intervento di ristrutturazione edilizia “leggera” subordinata a Scia ai sensi dell’art. 22 DPR 380/01 devo pagare il contributo di costruzione ?

Anche se le opere in progetto prevedono la totale assenza dei requisiti indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c. del DPR 380/01 (gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. ), l’intervento di ristrutturazione edilizia è assoggettato alla corresponsione del contributo di costruzione ex art. 43 L.R. 12/2005 ai sensi dell’art. 23 comma del DPR 380/01, che rimanda alla legislazione regionale e quindi, in Lombardia, a quanto previsto dal citato art. 43 L.R. 12/2005.
 

24) Se faccio un intervento di recupero abitativo di sottotetto, che tipo di oneri di urbanizzazione devo pagare?

Alla luce delle nuove disposizioni regionali, gli oneri di urbanizzazione per il recupero dei sottotetti sono quelli riconducibili all’intervento di ristrutturazione che prevede nello specifico, due possibilità:
a. qualora il sottotetto sia attuato con interventi edilizi che non prevedono demolizione e ricostruzione, gli oneri di urbanizzazione sono quelli previsti per la nuova costruzione ridotti del 60% ai sensi dell’art. 44 comma 10 della L.R. 12/05;
b. qualora il sottotetto sia attuato con interventi edilizi che prevedono demolizione e ricostruzione, gli oneri di urbanizzazione sono quelli previsti per la nuova costruzione- integrali al 100%.
 

25) E’ prevista qualche agevolazione economica per il recupero abitativo dei sottotetti ?

Si. Alla luce delle nuove disposizioni regionali (art. 64 L.R. 12/2005) , il recupero dei sottotetti con S.l.p. di ampliamento fino a 40 mq., costituenti in base al titolo di proprietà pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, se prima casa (da comprovare con idonea documentazione) , è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione e dal reperimento degli spazi parcheggi pertinenziali.
 

26) Devo recuperare un piano seminterrato ad uso residenziale, è dovuto il contributo di costruzione ?

Si, ove la categoria di intervento edilizio sia onerosa. Come stabilito dall’art. 2 comma 2 della L.R. 7/2017, il recupero dei piani seminterrati è consentito, qualora ottenuto mediante opere edilizie, previo versamento del contributo di costruzione previsto per la specifica qualifica edilizia dichiarata nel progetto in questione. Di certo le opere ai sensi dell’art. 2 comma 1 non possono essere qualificate di nuova costruzione e pertanto è escluso il regime economico previsto per quest’ultima categoria, assoggettandoli a quanto previsto per la ristrutturazione edilizia, come previsto dalla disposizione di servizio n° 3/2018.

Inoltre, qualora l’intervento comporti l’incremento del carico urbanistico esistente e la S.l.p. di progetto sia maggiore di mq. 100, esso è assoggettato anche al reperimento (o in alternativa alla monetizzazione) di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, secondo quanto disposto dal Piano di Governo del Territorio (PGT). Nel caso di qualifica dell’intervento come ristrutturazione edilizia è necessaria anche la verifica della dotazione dei parcheggi privati ai sensi dell’art. 8 del PDR del PGT.
 

27) Devo recuperare un piano seminterrato ad uso residenziale minore di 200 mq. di S.l.p., è esente dal contributo di costruzione ?

No. In questo caso (S.l.p. minore di 200 mq. per le residenze e 100 mq. per gli altri usi) è prevista l’esenzione dalla corresponsione dei soli oneri commisurati al costo di costruzione, ma soltanto nel caso in cui le superfici di progetto costituiscono, in base al titolo di proprietà, una pertinenza di unità immobiliare collegata direttamente a essi.
 

28) Devo fare un mutamento di destinazione d’uso, devo versare degli oneri?

Dipende, non bisogna confondere la monetizzazione ovvero l’adeguamento della dotazione dei servizi (onere che viene applicato ai mutamenti di destinazione d’uso) con il contributo di costruzione (che si applica in caso di qualifica di ristrutturazione edilizia).
Si illustrano le casistiche più ricorrenti:
1) mutamento di destinazione d’uso con qualifica di risanamento conservativo:
Per i mutamenti di destinazione d’uso è dovuta la sola monetizzazione ai sensi dell’art. 52 L.R.12/2005.
2) mutamento di destinazione d’uso con qualifica di ristrutturazione edilizia: oltre alla monetizzazione si deve calcolare, anche il contributo di costruzione composto sia dagli oneri di urbanizzazione (“oneri di nuova costruzione al 100%” oppure “oneri di nuova costruzione ridotti del 60%” a seconda se vi è o meno demolizione e ricostruzione in base alla L.R.12/05), oltre che al contributo commisurato al costo di costruzione.
3) aggiornamento del contributo di costruzione e monetizzazione in caso di mutamento di destinazione d’uso con qualifica di risanamento conservativo oppure semplice mutamento di destinazione d’uso senza opere nei 10 anni:
Entro 10 anni dalla data di fine lavori di un titolo oneroso riferito allo stesso immobile, si deve procedere, oltre alla verifica della eventuale monetizzazione delle dotazioni territoriali, anche all’aggiornamento del contributo di costruzione, analizzando se la nuova destinazione d’uso è più onerosa di quella originaria\esistente; in tal caso si dovrà versare la differenza.

Es.: Nel caso di cambio d’uso da Residenza a Terziario nel NAF i relativi importi per le due destinazioni sono:
Primaria Residenza: 19,98 €/mc = 19,98 x 3 (h virtuale) = 59,94 €/mq di SLP
Primaria Terziario: 193,97 €/mq di SLP
Si deve calcolare la differenza tra il valore della destinazione finale con il valore della destinazione iniziale: 193,97 – 59,94 = 134,03 €/mq di SLP
Se il risultato è positivo dovrò versare la differenza, se invece il risultato è negativo (ad es. nel caso vi fosse un mutamento da Terziario a Residenza) nulla è dovuto.
La suddetta verifica dovrà essere effettuata sia per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, sia per il contributo commisurato al costo di costruzione.
 

29) Quando devo monetizzare un mutamento di destinazione d’uso?

Il mutamento di destinazione d’uso con opere è soggetto all’obbligo di reperimento delle dotazioni di servizi anche mediante monetizzazione secondo la seguente casistica:  
da produttivo ad altre funzioni urbane:
- il cambio d’uso comporta monetizzazione nella misura del 100% della SLP oggetto di CDU;
da terziario/ commerciale / servizi privati a residenziale:
-se l’unità immobiliare/le unità immobiliari oggetto di cambio d’uso è inserita/sono inserite in un immobile avente SLP inferiore a 5000 mq. il cambio d’uso non comporta monetizzazione;
-se l’unità immobiliare/le unità immobiliari oggetto di cambio d’uso è inserita/sono inserite in un immobile prevalentemente residenziale avente SLP superiore a 5000 mq: il cambio d’uso non comporta monetizzazione;
-se l’unità immobiliare/le unità immobiliari oggetto di cambio d’uso è inserita/sono inserite in un immobile prevalentemente dedicato a terziario, commerciale e servizi privati avente SLP superiore a 5000 mq : il cambio d’uso comporta la monetizzazione nella misura del 18% della SLP oggetto di CDU.
-se l’unità immobiliare/le unità immobiliari oggetto di cambio d’uso è inserita/sono inserite in un immobile avente SLP superiore a 5000 mq. ricadente in ambito ARU è anche prevista la realizzazione di una quota di residenza sociale pari al 35% della S.l.p. oggetto di cambio d’uso, nel caso in cui il cambio d’uso interessi una S.l.p. maggiore di 5000 mq. (disposizione di servizio n. 6/2018)
da terziario/ commerciale/ servizi privati a produttivo:
il cambio d’uso non comporta monetizzazione;
da residenziale a terziario/commerciale/ servizi privati:
il cambio d’uso non comporta monetizzazione;
da residenziale a produttivo:
il cambio d’uso non comporta monetizzazione;


30) Che documentazione va inserita nel calcolo del Contributo di Costruzione?

Il contributo di costruzione è così composto:
-oneri di urbanizzazione primaria;
-oneri di urbanizzazione secondaria;
-smaltimento dei rifiuti;
-contributo commisurato al costo di costruzione;

gli importi da utilizzare per gli oneri di urbanizzazione, sono reperibili sul sito del Comune di Milano al seguente percorso:
Territorio--->Sportello Unico per l’Edilizia--->modulistica edilizia e documenti--->Costi--->Oneri di Urbanizzazione – importi

Si precisa che tali importi sono di “nuova costruzione”, solo qualora l’intervento non preveda la demolizione e ricostruzione e non vada a modificare la sagoma dell’edificio esistente, sarà possibile ridurre gli stessi del 60%. 

Per quanto riguarda il contributo commisurato al costo di costruzione, lo stesso deve essere calcolato nei seguenti modi distinti per destinazione d’uso:

INDUSTRIA:
nell’Industria non è previsto il conteggio del Costo di Costruzione, in sostituzione vi è lo Smaltimento Rifiuti, e il suo importo per mq di SLP è reperibile sullo stesso documento che raccoglie gli oneri di urbanizzazione, pubblicato sul sito comunale.

RESIDENZA:
il costo di costruzione è determinato mediante la Tabella Ministeriale del D.M. 801 del 1977 determinando la classe dell’intero edificio secondo lo stato di progetto, per poi applicare la classe individuata al solo intervento edilizio di progetto.

Qualora non fosse possibile determinare la classe dell’intero edificio sarà possibile richiedere l’applicazione della classe massima (Classe XI^).
Le classi indicate nel citato D.M. sono undici, ed ognuna applica un incremento al prezzo base del Costo di Costruzione.
Si parte dalla classe I^(nessun incremento) e si arriva all’incremento del 50% per la classe XI^
La classe dell’edificio determina quale delle 3 aliquote si andrà ad applicare per determinare il contributo commisurato al costo di costruzione (7%, 10% , 20%).

TERZIARIO:
tra cui “locali di spettacolo, palestre, alberghi, commercio”, il costo di costruzione viene determinato con C.M.E. utilizzando i prezzi della camera di commercio di Milano, e si applica il 10% dell’ ammontare dei lavori in progetto.
 

31) Quando si deve applicare la maggiorazione del 5% del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione I° e II° + contributo del costo costruzione) per aree DUSAF, come individuate dalla cartografia regionale e quando l’ulteriore maggiorazione del 5% (per gli interventi all’interno del TUC) del solo contributo commisurato al costo di costruzione prevista dall’art. 5 comma 10 della L.R. 31/2014?

Tutti gli interventi edilizi qualificati di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 lett.e) del DPR 380/01, che sottraggono superfici agricole nello stato di fatto sono assoggettati a due distinte maggiorazioni:
 la prima maggiorazione del contributo di costruzione (Urb. 1° + Urb. 2° + S.r. + Costo costruzione), ai sensi del comma 2 bis dell’art. 43 L.R. 12/2005, è pari al 5% , e viene calcolata per tutti i titoli edilizi (ricadenti nel Dusaf) a partire dal 12/04/2009;
 la seconda maggiorazione (fino all’adeguamento del PGT) del solo onere commisurato al costo di costruzione, ai sensi del comma dell’art. 5 comma 10 della L.R. 31/2014, è pari a :
+ 20 % SUL COSTO DI COSTRUZIONE PER GLI INTERVENTI ALL’ESTERNO DEL TUC
+ 5 % SUL COSTO DI COSTRUZIONE PER GLI INTERVENTI ALL’INTERNO DEL TUC
e viene calcolata per tutti i titoli edilizi (ricadenti nel Dusaf) a partire dall’entrata in vigore della L.R. 31/2014.
 

32) Se faccio un intervento di ristrutturazione senza demolizione e ricostruzione ma con cambio di destinazione d’uso, che tipo di oneri di urbanizzazione devo corrispondere al Comune?

La quantificazione degli oneri di urbanizzazione in caso di interventi su edifici esistenti, senza demolizione e ricostruzione, è disciplinata dall’art. 44 comma 12 della L.R. 12/2005.
L’importo dovuto è determinato dalla somma di due elementi concorrenti:
1. l’eventuale maggior importo, quantificato per differenza, fra i valori previsti per la ristrutturazione edilizia per la destinazione futura e per la destinazione attuale;
2. la quota dovuta per la ristrutturazione edilizia dell’edificio esistente, determinata con le modalità di cui ai commi 8 e 9 dell’art. 44 L.R. 12/2005.

Nel caso in cui la ristrutturazione preveda il cambio d’uso da una destinazione più onerosa ad una meno onerosa, quanto dovuto si limita esclusivamente alla ristrutturazione dell’edificio esistente, in quanto la differenza di cui al precedente punto 1. risulta negativa.


33) Qual è metodo di calcolo del contributo commisurato al costo di costruzione nel caso di un intervento di ristrutturazione con destinazione d’uso, in parte RSA e in parte Attrezzature Sanitarie, considerato che data la tipologia di destinazione d’uso non è possibile applicare il D.M. 801/1977?

Il D.M. 801/1977 prevede la possibilità di applicare un prezzo agevolato solo ed esclusivamente per la destinazione residenziale. Ai sensi dell’art. 19 DPR 380/01, l’onere commisurato al costo di costruzione va calcolato stimando i lavori col Computo Metrico Estimativo, valutato con il Listino delle opere edili della Camera di Commercio. A tale importo dei lavori si applicherà l’aliquota del 10%.


PARTE III – QUESITI RELATIVI AL RISPARMIO ENERGETICO

34) Ho un procedimento in corso per cui ho richiesto lo sconto degli oneri, posso auto assoggettarmi alla nuova curva di sconto di cui alla determina dirigenziale 221/17 anche in assenza di varianti essenziali intervenute dopo l’entrata in vigore della stessa?

Nell’ambito della procedura di calcolo di cui al DDUO 6480/16 e s.m.i. è sempre possibile auto assoggettarsi al calcolo dello sconto mediante la nuova curva degli oneri, aggiornata con determina 221/17, presentando dichiarazione, a firma della proprietà, della volontà all’auto assoggettamento. In tal caso non sarà più necessario produrre la doppia relazione con la nuova procedura di calcolo (Epgl,tot)e con il DGR 8/8745 per il calcolo del parametro EPh, ma verrà valutata, ai fini della fruibilità del beneficio, la relazione energetica calcolata con i parametri di legge.


35) Nel caso di intervento soggetto all’obbligo di copertura da fonti rinnovabili ai sensi del D.Lgs. 28/2011 quale documentazione bisogna consegnare e in quali casi posso chiedere la deroga per l’inserimento dei pannelli solari e fotovoltaici ?

E’ necessario dimostrare i requisiti dettati dal decreto allegando i consumi per il riscaldamento, per il raffrescamento e per la produzione di acqua calda sanitaria, oltre al calcolo della quota rinnovabile prodotta da ciascun impianto a fonte rinnovabile previsto nel progetto dettagliando il contributo per ciascun servizio e allegando i relativi report stampati dal programma di calcolo utilizzato. Inoltre devono essere allegati elaborati grafici con l’indicazione dell’ubicazione degli impianti a fonti rinnovabili e la superficie di riferimento per il calcolo della potenza elettrica minima da installare da FER; nella fattispecie degli impianti solari termici e fotovoltaici si dovrà fornire elaborati con l’evidenza delle dimensioni, orientamento ed inclinazione dei pannelli.

Si evidenzia che i pannelli solari devono essere disegnati sulle tavole destinate alla commissione per il paesaggio in posizione e numero coerente con quelli disegnati sulle tavole progettuali destinate all’esame tecnico quali parte integrante del progetto.

L’eventuale richiesta di deroga all’installazione di pannelli solari deve essere accompagnata da documentazione tecnica quale relazione volta a dimostrare la reale impossibilità tecnica all’installazione (ad esempio studio degli ombreggiamenti) o diniego da parte dell’Autorità competente.

Nel caso di impossibilità tecnica alla verifica della copertura è necessario verificare l’indice di prestazione energetica globale ridotta in conformità a quanto previsto dal decreto stesso.
 

36) Posso auto-assoggettarmi al regime dello scomputo delle murature di cui alla LR 38/15 se la mia pratica è stata presentata in data anteriore all’entrata in vigore della legge ?

La LR 38/15 è in vigore dal 27.11.15, è possibile auto-assoggettarsi alla stessa solo in caso di presentazione di una variante essenziale, in tal caso sarà necessario aggiornare il progetto energetico alla procedura di calcolo e a tutta la normativa energetica in vigore al momento della presentazione della variante.
 

37) Come deve essere calcolata la trasmittanza media per le verifiche previste dal regolamento edilizio?

Il calcolo della trasmittanza media deve essere effettuato per ciascun componente inserito nel modello di calcolo considerando il contributo dei ponti termici.
 

38) Come si deve intendere la superficie per il calcolo della potenza elettrica minima degli impianti alimentati da fonti rinnovabili?

Il d.Lgs. 28/2011, allegato 3, per superficie intende “la superficie in pianta dell’edificio al livello del terreno”. Al punto 2.5 dei “chiarimenti in materia di efficienza energetica in edilizia” forniti dal Ministero dello Sviluppo Economico nell’agosto del 2016 per superficie in pianta a livello del terreno viene intesa “la proiezione al suolo della sagoma dell’edificio”. In accordo con il DDUO 176 del 12 gennaio 2017 della Regione Lombardia e s.m.i. sarà possibile escludere dal computo della stessa le terrazze, intese come spazi a sbalzo non soprastanti a porzioni di edificio (sia riscaldate che non).
 

39) Si chiede di specificare se l’utilizzo di incentivi derivanti dal risparmio energetico applicato alla costruzione in progetto richieda atto d’obbligo?

No, l’utilizzo degli incentivi derivanti dal risparmio energetico non rileva rispetto alla modalità d’intervento.

 

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