Dal 20.05.2009 al 20.05.2010
La spinosa questione dei laboratori ad uso promiscuo –leggi loft- e gli interventi di ristrutturazione in zona industriale. Con una interpretazione dell'architetto Giulio Orsi
Contemporaneamente alla pubblicazione della Circolare n. 2/2009 del 24 marzo 2009, in merito alle modifiche di destinazione d’uso e in particolare agli interventi in zona industriale, è assurta alle cronache delle scorse settimane, la spinosa questione dei laboratori ad uso promiscuo –leggi loft- concernente numerosi interventi di ristrutturazione in zona industriale, in cui l’uso abitativo si è diffuso attraverso il frazionamento in laboratori di taglio ‘domestico’.
Se infatti da una parte questo modo abitativo contemporaneo si è via via diffuso come pratica tipicamente urbana, dall’altra tale destinazione, non contemplata dalle NTA, ha posto non pochi problemi di gestione delle relative pratiche agli uffici tecnici comunali, sia in ordine a questioni urbanistico/fiscali che di igiene edilizia.
Nel senso che se da una parte l’uso residenziale di un edificio produttivo implica standard urbanistici lontani tra loro, oltre che un diverso valore immobiliare, dall’altra il problema igienico-sanitario legato alle opere di bonifica interessa in prima persona il residente, spesso all’oscuro della qualifica dei lavori compiuti dall’operatore, che come vedremo, è l’obbiettivo principale da castigare, da parte dell’amministrazione. Questione non da poco, dato che per l’uso abitativo gli indici di bonifica sono circa 10 volte più significativi rispetto alla destinazione produttiva.
Insieme all’arch. Giulio Orsi, consulente dell’Ordine in merito alle Pratiche Edilizie, già direttore del Settore Edilizia Privata del Comune dal ’97 al ’03, andiamo a affrontare lo spinoso tema con l’arch. Giancarlo Bianchi Janetti, Direttore del settore sportello unico per l’Edilizia del Comune di Milano, presso il suo ufficio di via Pirelli.
La circolare, come ci dice l’arch. Bianchi Janetti, è pronta da tempo, e nella sostanza cerca di porre una soluzione provvisoria alla questione dell’uso promiscuo dei laboratori, in vista dell’acquisizione del nuovo PGT, in cui come è noto non vi saranno più destinazioni d’uso vincolate alla localizzazione sul territorio.
Al fine di mettere ordine alla situazione di fatto, sono state sensibilizzate parallelamente l’Agenzia del Territorio e l’Arpa. Il Catasto, attraverso le ‘Declaratorie’ di compilazione del Docfa è in grado di qualificare la destinazione degli ambienti . Ciò fa si che, su esplicita segnalazione degli uffici comunali all’Agenzia, immobili accatastati come laboratori possano, a seguito di ispezione da parte dei tecnici dell’Agenzia del Territorio, modificarne d’ufficio la destinazione d’uso, aggiornando l’immobile ad un valore fiscale superiore, ovvero corrispondente all’uso dello stesso.
Dall’altra l’Arpa regionale, privata col nuovo codice per l’ambiente di poteri controllori, fa quel che può, ovvero poco. sensibilizza operatori e soprattutto potenziali residenti riguardo le questioni della bonifica.
In sostanza la circolare, oltre che individuare caratteristiche distributive molto precise per i laboratori –non inferiore ai 200mq, blocco servizi suddiviso tra maschi e femmine, spogliatoi etc- si pone 2 importanti obbiettivi:
- A livello di inquadramento, spingere gli operatori a concludere accordi preliminari con l’amministrazione, anche alle soglie più minute, riguardo la contabilità degli oneri e il reperimento delle aree a standard. In questo modo, pagando gli standard e compiendo le bonifiche se come spesso succede gli immobili sono in una zona che consente la destinazione residenziale , tutto procede regolarmente
- In caso di immobili già in essere, con destinazione a laboratori ma con distribuzione di taglio “domestico”, si può prevenire l’intervento dell’Agenzia del Territorio modificando la destinazione da laboratorio ad ufficio, destinazione consentita in area produttiva, che contempla un accatastamento in A10, fiscalmente più oneroso ma compreso nella categoria A e quindi più facilmente accettabile dall’Agenzia. Dal punto di vista urbanistico il maggior esborso per gli oneri sarà, in parte, recuperato quando, una volta approvato il PGT si potrà richiedere il cambio d’uso a residenza.
Rimane il problema della bonifica, che è quello che lede maggiormente il residente, magari inconsapevole del rischio che i propri figli corrono a giocare in zone inquinate...
Di seguito si riporta una sintesi della Circolare allegata, redatta dall’arch. Giulio Orsi.
Circolare 2/2009 del Settore Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Milano:
“disciplina delle modifiche di destinazione d’uso con particolare riferimento agli interventi in zona industriale art. 32 N.T.A. del P.R.G.”
Le note che seguono intendono unicamente fornire alcuni spunti per facilitarne l’interpretazione evidenziando le problematiche che si reputano maggiormente significative.
Nella prima parte della Circolare si fa una cronistoria delle Disposizioni e delle Circolari che si sono succedute, secondo i vari mutamenti legislativi, dal 2000 al 2008.
Uno dei concetti che si deve sempre tenere presente è quello che stabilisce quali siano le destinazioni d’uso ritenute inammissibili secondo le N.T.A. del P.R.G.:
* Destinazione residenziale nelle zone “I”
* Destinazione industriale nelle zone “TA”
A questo proposito si evidenzia l’introduzione, nel 2006, del comma 5 bis dell’art. 51 della L.R. 12/05 che ha esteso l’applicazione della disciplina delle destinazioni d’uso ai PRG vigenti, fino all’approvazione dei PGT.
Di fondamentale importanza è, inoltre, la L.R. n° 4 del 2008 che ha riscritto il primo comma dell’art. 51 della L.R. 12/2005 che definisce le destinazioni principali, complementari, accessorie o compatibili.
Si precisano, poi, per evitare errori di interpretazione alcuni concetti da osservare nella prassi operativa quando si progetta in zone “I” di Piano Regolatore:
- l’unica destinazione residenziale ammissibile è quella di custodia (una sola unità ogni complesso industriale)
- per evitare che unità immobiliari abbiano caratteristiche dimensionali, distributive e di finitura che possano essere riconducibili alla residenza ci si deve attenere ai seguenti criteri:
1. le unità dichiarate “laboratori” devono avere una configurazione degli spazi riconducibile a tale destinazione
2. la destinazione “ricettivo/alberghiera” deve prevedere dotazione di servizi e spazi comuni tipici della funzione
3. la residenza di custodia deve essere gravata da vincolo pertinenziale permanente al complesso della stessa proprietà
La Circolare continua poi con l’esame delle situazioni di abusivismo che si possono presentare nel caso di mutamento di destinazione d’uso verso la residenza in fabbricati in zona “I”. La principale distinzione, in questi casi, riguarda la possibilità che tali variazioni siano avvenute “con opere” o “senza opere”. La Circolare continua poi ad esaminare nel dettaglio il tema delle “sanzioni” nelle varie tipologie.
Estremamente importante è l’affermazione conclusiva per quanto riguarda i casi di mutamento di destinazione d’uso non ammissibili : il pagamento della sanzione conclude solo il procedimento sanzionatorio ma non comporta alcun effetto di “sanatoria”. La destinazione rimane illegittima, con tutte le conseguenze del caso.
Si esamina poi il caso di mutamento di destinazioni d’uso ammissibili: in questo caso il problema principale è costituito dall’aumentato fabbisogno di standard con la conseguenza che non sarà automatico l’accoglimento della richiesta (reperimento o monetizzazione).
Nel caso di interventi di dimensione significativa, che prevedano un impatto sul piano urbanistico, potrebbero non essere considerati ammissibili per motivazioni sia dimensionali che di collocazione urbana.
Mentre gli interventi più significativi andranno valutati congiuntamente con il Settore Pianificazione Generale, si potranno ritenere ammissibili monetizzazioni dello standard fino alla soglia dei 2.000 mq.
Estremamente importante è, inoltre, il concetto per cui si ritiene ammissibile il mutamento di destinazione per aree, già sature, in cui le caratteristiche fisiche dei fabbricati permettono il loro recupero escludendo demolizione e ricostruzione. In questo caso è sottinteso che la densità fondiaria sia adeguata ad una destinazione diversa da quella produttiva. Questo aspetto sarà sicuramente uno dei più delicati da affrontare quando si opera in ambiti consolidati che si intendono recuperare a nuove funzioni con caratteristiche non sempre rigidamente inquadrabili in categorie consolidate.
Per quanto riguarda la densità fondiaria si ribadisce che l’utilizzo dell’indice 1,2 mq/mq è riservato esclusivamente alle funzioni specificatamente produttive. Per le altre funzioni insediabili in ambiti “I” (praticamente solo il terziario,per il commerciale si vedrà in seguito) vale l’indice attribuito a tali funzioni in tutte le zone in cui sono ammesse (1,00 mq/mq). Nel caso, invece di mix funzionale, sarà indispensabile avere indicazioni sulle quantità massime di funzioni che consentano l’applicazione dell’indice 1,2 mq/mq.
Nel caso in cui, preliminarmente all’intervento, vengano contrattate col Comune le modalità di conferimento dello standard aggiuntivo si potrà procedere con DIA o Permesso di Costruire. Nel caso, invece, non si raggiunga alcun accordo col Comune tutto lo standard deve essere conferito in loco.
La Circolare affronta poi il tema relativo all’insediabilità di attività turistico alberghiere in zona “I”. Si rimanda, praticamente, alla precedente Circolare 3/2003 ribadendo il concetto che gli insediamenti sia “alberghieri” che quelli “turistico-alberghieri” comprendenti i “residence” devono avere tutte le caratteristiche previste dalla Legge Regionale per tali attività (compreso il requisito della qualità dei suoli). In particolare si dovrà dimostrare il rispetto di quanto richiesto dall’allegato B – Standard qualitativi obbligatori minimi per la classificazione delle residenze turistico-alberghiere, distinti per classe – della Legge Regionale 15/2007.
L’argomento relativo alle attività commerciali in zona “I” viene, praticamente, demandato alla normativa del Commercio consentendo, liberamente,la sola presenza di esercizi di vicinato. Si ribadisce, inoltre, che gli esercizi corrispondenti a “medie strutture di vendita” (superficie di vendita compresa tra 251 e 2.499 mq) possono essere localizzati in zona “I” esclusivamente nella misura massima del 30% della slp complessiva.
La Circolare affronta poi il tema molto delicato della tutela ambientale. Non è assolutamente ipotizzabile un uso residenziale in un sito in cui il suolo non abbia le caratteristiche previste dalla legge per tale destinazione . Si vuole, inoltre, evitare che nei casi in cui il suolo non abbia le caratteristiche adatte all’uso residenziale vengano progettati edifici con caratteristiche distributive assimilabili all’uso residenziale ma con l’indicazione d’uso a “laboratori”.
Segue quindi una serie di indicazioni, compresa quella forse più impegnativa della superficie di almeno 200 mq,nonché la presenza di blocco servizi comprensivo di locali spogliatoio distinto per maschi e femmine, volte a scoraggiare l’aggiramento delle norme.
Il Comune intende, quindi, utilizzare tutti gli strumenti che gli derivano dalle NTA del PRG per scoraggiare un uso improprio di unità immobiliari che non possono essere adibite a residenza. In particolare si richiama l’art. 32 delle NTA che prevede la presentazione di una impegnativa con la quale il proprietario, o altro avente causa, si obbliga ad osservare, per le destinazioni d’uso previste in progetto, tutte le norme vigenti in materia di scarichi e la relativa idoneità delle opere progettate nonché della loro esecuzione. Tale prescrizione, essendo chiaramente finalizzata al rispetto della compatibilità ambientale, viene utilizzata anche per assicurare il rispetto dei parametri previsti tra destinazioni d’uso e stato di contaminazione delle aree.
Ha previsto, per ottenere il Certificato di Agibilità, che venga presentata tale impegnativa registrata che obbliga il costruttore prima e poi il proprietario all’osservanza dei parametri di compatibilità tra le funzioni insediate e la qualità dei suoli, così come previsto dalla normativa.
La Circolare si conclude con alcune considerazioni sulle eventuali responsabilità di carattere fiscale che potrebbero essere addebitate nel caso di unità immobiliari dichiaratamente destinate a “laboratori” ma con caratteristiche tipologiche incompatibili con tale destinazione.
Da ultimo il Comune lancia un messaggio molto esplicito, sostanzialmente dice che l’Agenzia del Territorio può modificare “d’ufficio” la categoria catastale delle unità immobiliari qualora riscontri che le caratteristiche oggettive delle stesse non corrispondono alla categoria denunciata. Questa procedura può essere messa in atto nel caso di nuove unità immobiliari o modifica delle esistenti.
A buon intenditore…….con tutto quello che ne può conseguire.
