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Tipologie interventi edilizi: Distanze

Quesito 120 (novembre 2019)
Oggetto: Deroghe alle distanze


Mi sto occupando della realizzazione di un cappotto termico in una villetta in provincia di Milano, la quale presenta un lato finestrato a meno di un metro dal confine di proprietà ove è posto un box di proprietà del confinante.

Si vorrebbe realizzare un cappotto esterno rispettando i requisiti di Legge e rispettando le percentuali di detrazione al fine di andare in deroga alle distanze.

Fermo restando che le NTA del comune permettono di costruire i box a confine, è possibile derogare alle distanze minima di 3 metri tra fabbricati prevista dal codice civile?

 

 

Risposta al quesito 120 (novembre 2019)

L’articolo 873 del codice civile stabilisce che “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri”, specificando poi che “Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

 

In merito la giurisprudenza ha affermato che, “In materia di distanze legali, le norme di cui all'art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati; viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell'interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico” (Corte di Cassazione, sez. II civile, 02 marzo 2018, n. 5016; tra le tante anche Corte di Cassazione, sez. II civile, 28 maggio 2019, n. 14519).

 

Nel caso di specie, posto che il lato finestrato della villa dista a meno di un metro dal box posto al confine dell’altra proprietà, risulta che gli edifici esistenti si trovano già oggi ad una distanza inferiore a quella imposta dal sopracitato articolo 873 cod. civ..

 

Premesso ciò e dando per consolidata la situazione oggi esistente, nel senso che ciascuna delle due proprietà ha diritto a mantenere i manufatti dove si trovano, al fine di capire se con l’intervento di miglioramento dell’efficienza energetica si possa derogare alla distanza minima tra edifici prevista nel codice civile, è necessario analizzare la normativa nazionale e regionale in materia.

 

A livello nazionale, l’articolo 14 del D.Lgs. n. 102 del 4 luglio 2014 prevede che “Nel caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori necessari ad ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, … è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà e alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nella misura massima di 25 centimetri per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne … La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile”.

 

La Legge Regionale 28 novembre 2014 n. 31, all’articolo 4, per quanto qui rileva, prevede a propria volta che:

- “Negli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione, di cui all’articolo 27, comma 1, lettere b), c) e d), della L.R. 12/2005, e negli interventi di integrale sostituzione edilizia, di cui al comma 1, lettera e), punto 7-bis), dello stesso articolo, che consentono di raggiungere una riduzione superiore al 10 per cento dell’indice di prestazione energetica espresso in termini di fabbisogno di energia primaria, previsto dalla normativa regionale, la superficie lorda di pavimento, i volumi e i rapporti di copertura dell’unità immobiliare o dell’edificio interessato dall’intervento sono calcolati al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, nonché dei solai che costituiscono l’involucro esterno degli edifici” (comma 2-bis); 

- Per gli interventi di cui ai commi 2-bis e 2-ter, è permesso derogare fino a un massimo di 30 centimetri a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici”, dall’altro chiarisce che “Tali deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile” (comma 2- quinquies).

 

Le norme sopracitate non brillano certamente per chiarezza atteso che in un primo momento prevedono espressamente la possibilità di derogare alle “normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali” in tema di distanze minime tra edifici e dai confini, salvo poi prevedere che le “deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile”.

 

Posto che anche il codice civile costituisce una “normativa nazionale” si ritiene che due possano essere le interpretazioni da attribuire alla predetta normativa:

- la prima lettura, che si fonda sul contenuto letterale, porterebbe ad affermare che tutte le distanze fissate dal codice civile non possano essere oggetto di deroga ex lege e che quindi in tali casi l’intervento, per poter essere eseguito, debba ottenere il preventivo assenso del proprietario confinante;

- la seconda lettura, che in parte si discosta dal mero contenuto letterale, porterebbe ad affermare che il divieto di derogare alle distanze minime fissate dal codice civile si riferisca solamente alle distanze diverse da quelle indicate dal capoverso precedente e quindi diverse dalle distanze “minime tra edifici”, “minime dai confini di proprietà” e “minime di protezione del nastro stradale e ferroviario”.

 

Poiché ci si trova di fronte ad una norma che di fatto vorrebbe chiarire e limitare la portata di una precedente disposizione di carattere derogatorio, ritengo che non si possa fare a meno di aderire all’interpretazione che si basa sul contenuto letterale della legge e ciò sebbene possa apparire non completamente logico che il legislatore abbia voluto attribuire maggiore importanza al rispetto della distanza di 3 metri tra costruzioni dettata dell’articolo 873 c.c. (distanza peraltro derogabile su accordo dei privati), piuttosto che all’obiettivo di ridurre il consumo di energia e quindi anche l’inquinamento dell’ambiente, il tutto peraltro tenendo conto che comunque la deroga massima, in base alla norma regionale, sarebbe pari a 30 cm., valore corrispondente al 10% della misura minima di legge.         

 

Aderendo alla prima linea interpretativa, pertanto, nel caso di specie l’intervento potrebbe essere eseguito solamente a seguito dell’assenso della proprietà confinante, salvo che, per bypassare il problema, non si riesca a studiare una soluzione progettuale che consenta di costruire in aderenza al muro posto sul confine, magari con l’inserimento di una serra bioclimatica.

 

 

 

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