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Tipologie interventi edilizi: Indennità da sopraelevazione

Quesito 55 (maggio 2016)
Oggetto: Valore indennità sopraelevazione


Avendo in più occasioni richieste di pareri da parte di diversi clienti, sulla determinazione della fattibilità economica di alcuni interventi di soprelevazione (negli ultimi anni quasi esclusivamente interventi di recupero dei sottotetti), mi trovo a dover definire, tra gli altri valori atti a compilare un piano finanziario sostenibile, il valore dell'indennità di sopraelevazione ai sensi art. 1127 CC. Recentemente mi è capitato di subire una controversia proprio sulla determinazione del valore di tale indennità, con discrepanza di valutazioni anche del 500%.
Tale discrepanza nasce dalla incertezza nella determinazione di quale sia il “..valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica..” quale elemento base per  la  successiva determinazione del valore dell’indennità di soprelevazione da corrispondere agli altri condomini ai sensi dell’art. 1127 del cc.

Risposta al quesito 55 (maggio 2016)

Il quesito riguarda in realtà non già una questione concernente l’individuazione o l’interpretazione di una norma (gli istanti hanno perfettamente individuato la norma da applicare), bensì le modalità tecnico-estimative che devono essere seguite ai fini di dare concreta applicazione alla norma stessa.
Si tratta quindi di materia (estimo) che esula dalle competenza dello scrivente.
Ciò premesso ed al fine di fornire qualche strumento aggiuntivo che possa aiutare nell’individuazione del criterio più corretto per determinare il “valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica”, in questa sede potrebbe essere utile evidenziare quale sia la ratio per la quale il legislatore ha previsto tale indennità ed ha parametrato l’indennità avendo solamente a riferimento al valore dell’area.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 16794 del 30 luglio 2007) hanno avuto modo di precisare che l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche in caso di trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, e ciò indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.
La Cassazione, con una giurisprudenza ormai consolidata, giustifica la propria decisione basandosi sul fatto che l’indennità di sopraelevazione trae il proprio fondamento dalla circostanza che l’esecuzione degli interventi previsti dall’articolo 1127 c.c. determina un aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni (ivi compresa quindi l’area di sedime e di pertinenza del fabbricato) conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva.
Alla luce quanto sopra la Corte ha quindi chiarito che, ai fini dell'applicazione in un senso (diritto a sopraelevare) e nell'altro (obbligo di corresponsione dell'indennità) dell'art. 1127 c.c., ciò che rileva “… è la maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge l'edificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani od, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione". (in termini anche Cassazione civile, sez. II, 07/01/2016, (ud. 27/10/2015, dep.07/01/2016),  n. 105).

La giurisprudenza ha poi anche evidenziato come, l'avere il legislatore costituito a parametro per la determinazione dell'entità economica dell'indennizzo il solo valore dell'area e non anche quello degli altri beni e servizi comuni (sui quali pure il condomino che abbia esercitato il diritto di sopraelevazione viene ad aumentare la propria quota di partecipazione con proporzionale diminuzione di quelle degli altri condomini) trovi la propria ragion d'essere su di una duplice considerazione:
(i) da una lato, quella del particolare valore e della maggiore importanza dell'area fabbricabile rispetto agli altri beni e servizi comuni e della maggiore facilità del calcolo dell'indennizzo, dato che l'area non subisce variazioni di valore in conseguenza dell'uso che se ne faccia;
(ii) dall'altro, quella del compenso che la diminuzione delle quote degli altri condomini nella comunione dei vari beni e servizi comuni trova nella correlativa diminuzione degli oneri afferenti alla loro manutenzione e ricostruzione, in quanto a tali spese il proprietario dell'ultimo piano, a seguito dell'operata sopraelevazione di nuovi piani o nuove fabbriche, dovrà per il futuro concorrere, in misura maggiore che per il passato, in proporzione al valore anche dei nuovi piani o delle nuove fabbriche acquisiti.
Ogni criterio che verrà scelto ed utilizzato per la determinazione del valore dell’area ed il  conseguentemente calcolo dell’indennità di soprelevazione non potrà che essere in linea con i predetti principi fissati dalla Corte di Cassazione.

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